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今年的房子会好卖吗?从房企2019年报看楼市

2020-03-14 来源:透明售房网
 
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导言

最近热播的电视剧《安家》中,女主角——某地产中介公司门店店长房似锦称没有自己卖不出的房子。

但受疫情影响,2月份,整个房地产行业收入都是下行趋势,供应和成交两端整体下滑。

回归到现实,“我该怎么卖出房子?”却成为了地产中介和房企销售人员最头疼的事情。

近日,克而瑞研究中心数据显示,2月份受监测的27个重点城市半数以上零供应,成交量环比下降幅度达到8成。

月内,多数房企到中下旬才陆续复工,故而新房供求锐减,半数以上城市零供应。

进入3月后,一些售楼处渐渐开放,但楼市金三银四也无法如期而至。房企今年的销售压力可想而知。近日,部分房企陆续发布2019年年报,让小编带你看看各家表现吧!

 

时代中国:去年营收424亿元,旧改项目超120个
 
3月9日晚间,时代中国控股有限公司(以下简称“时代中国”)发布了疫情下的首份房企年报。
 
年报显示,2019年,时代中国全年销售783.6亿元,同比增29.3%;营业额424.3亿元,同比增23.4%;全年核心净利润为58.1亿元,同比增长27.4%,股东应占核心净利润为54.7亿元,同比增长30.0%。

增长很大一部分来自于时代中国的城市更新业务,贡献收入为人民币21.6亿元。
 
数据显示,时代中国城市更新项目总数目前已经超120个,2019年公司成功转化10个城市更新项目,总建筑面积约368万平方米,其中8个转化为新的土储,总建筑面积约349万平方米,占2019年新增土储面积约46%。
 
据了解,时代中国控股业务为物业开发、城市更新业务、物业租赁和物业管理业务,2019年分别收入390.798亿元、21.675亿元、4.61亿元和7.248亿元。
 
值得注意的是,2019年12月19日,时代中国控股旗下物业公司时代邻里控股有限公司,分拆后在香港联交所主板上市,款项净额估计约为7.07亿元。此后,物业管理业务将不再计入时代中国控股。
 
区域方面,在依旧重仓粤港澳大湾区的同时,时代中国逐步布局长三角、长江中游、成渝城市群等高增长潜力区域。2019年,新进入杭州、武汉等城市进行区域布局。
 
不过,时代中国在2019年加大土地储备力度,其偿债压力也不小。
 

 
时代中国主席岑钊雄在3月10日的线上2019年全年业绩发布会上表示,今年公司在香港有两笔美元债要还,一笔3.75亿美元已经在1月份还了,还有一笔3亿美元11月份要还。银团贷款在1月份已经还掉了其中的7000万,还有1亿多。
 
总体来说,今年到期的境外8.5亿美元债及银团的偿还没有问题;公司在境内的债务偿还也在安排中。
 
岑钊雄表示,公司也会利用今年债务的到期和调整,以及当下的融资窗口期,做债务的置换,带来整体融资利息成本的下降。2019 年公司融资成本大概是7.4%-7.5%左右,预计2020年的平均融资利率会下降到7%以下的水平。
 
此前,时代中国分别发行了一笔七年期和五年期,总额13.15亿元的公司债,其中七年期的利率为6.2%,5年期的仅为5%。其中的一部分已经用于偿还今年到期的8.5亿美元的优先票据。
 
财报显示,截至2019年12月31日,时代中国总资产1610.98亿元,负债总额为1253.94亿元,其中流动负债合计880.02亿元,资产负债率为77.84%,略高于2018年同期。不过,时代中国表示,截至2019年底,时代中国净负债比率为67.17%,管控审慎稳健。拥有现金余额292.79亿元,现金对短债为1.6倍,拥有良好的流动性。
 
房地产企业的二月销售亦受到疫情影响,时代中国也面临压力。2月份,时代仅实现销售10.82亿元,同比下降65%。
 
对此,岑钊雄表示,今年市场成交将呈现前低后稳的特征,预计二季度开始市场会趋向平稳。2月底后时代中国已全面复工,也将加大线上销售的力度。预计在疫情结束后,人们可能会为追求更好的居住条件而换房,客观上会促进市场的需求。
 

 
他判断,2020年,预计货币政策将更加灵活,财政政策也将更加积极,房地产市场将保持稳定。
 
此前,时代中国定下的年度销售目标为823亿元,同比仅增5%。
 
对于疫情冲击下是否会调整目标,岑钊雄表示,不会大规模调整计划。公司在2018年定下了千亿目标,目前仍按照这个节奏在走。他甚至乐观称,对时代而言,千亿已经不再重要,很快就可以实现,现在公司已经有了更高的目标。
 
宝龙地产:2020年销售目标上调25%至750亿
 
3月9日,宝龙地产发布了2019年全年业绩。
 
2019年度,宝龙地产营业收入260.42亿元,同比增32.9%,期内利润为60.18亿元,同比增65%,归母净利润40.41亿元,同比增42.4%。公司近几年营收稳步提升主要得益于物业销售的增长,宝龙地产连同联营公司及共同控制实体实现合约销售额约为人民币603.50亿元,较2018年同期增加约47.1%,实现合约销售面积为376.75万平方米,较2018年同期增加约33.5%。
 

 

对于2019年销售额的增加,宝龙地产解释称,主要是由于持续加强产品研发,产品定位准确,以及坚持品质要求及注重客户体验;住宅项目“369”开发模式提高开发效率,加快周转及去化取得良好效果。

 

宝龙地产还将2020年的销售目标定为750亿元,预计较2019年上涨约25%。3月10日的线上业绩发布会上,宝龙地产总裁许华芳说:“750亿的承诺一定要做到,我们会更努力往前冲。本来定的目标是800亿,后来考虑到疫情影响,保守一点,降了50亿。未来几年确保复合增长率25%以上。”

 

 

年报还称,高周转模式仍然是公司营销的主线,并且拟升级“369”开发模式,提高去化率,加速现金回流。

 

 

据了解,“369体系”是一种高周转模式,即3个月完成方案,6个月开始预售,9个月资金回笼。该体系为许华芳曾于2018年提出,彼时,宝龙地产房还立下2020年冲击1000亿元的目标。

 

中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示,高周转模式意味着短平快,要求企业快速开盘、销售、回款,这容易引发质量问题,现在不少龙头房企频频出现质量纠纷,就与高周转模式有关。因此,房企追逐规模的同时,要处理与质量的关系。

 
有业内人士认为,商业项目在宝龙地产中占有一定比例,而商业是受疫情影响较大的领域,因此宝龙地产能否逆市完成今年销售目标,存在较大不确定性。
 
宝龙地产一直以开发及经营综合性商业地产项目而为业内所知,旗下有宝龙广场、宝龙城、宝龙一城、宝龙天地等4个产品系列。早在10年前,商业地产圈内流传着“南宝龙,北万达”的佳话,不过现下相对于经营三百多座商业、体量庞大的万达来说,宝龙仅有42家。
 
宝龙地产本次派末期股息每股27港分,并派特别股息每股4港分以作上市10周年庆,即共31港分,连同上半年股息9分合计共40港分,股利支付率达到36.74%。
 
业内分析人士表示,逐渐提高的分红政策与宝龙地产账面逐年沉淀的自持商业资产增多有关,“包租公”角色的增多一方面使得宝龙地产现金流有着一定的保障,能够稳定一定的现金分红。另一方面,持续增长的自持商业增厚了公司的资产规模也沉淀了更多的资金和财务成本,而这需要用规模更大的住宅销售来支撑。
 
2019年,宝龙地产开业6个购物中心,合计达到42家商业广场及9家酒店,账面投资性房地产资产规模达到510.85亿元,占总资产31.44%,为净资产的131.3%。与之相对应的是,近几年公司的有息负债也在同步的增加,2019年底达到552.63亿元。
 
此外,2019年,宝龙地产的土地储备为2970万平方米,用途主要为大型商住物业,附设电影院、大型超市、美食广场及运动休闲设施、优质住宅、酒店式公寓、办公楼及酒店。在2019年731万平方米的新增土地储备中,纯住宅项目仅49.73万平方米,其余均为商住或商办项目。
 
负债率方面,宝龙地产去年净负债比率约81.2%,较2018年的101.6%下降20.4个百分点。不过,该公司去年的利息支出却上升了约两成,至2019年12月31日,宝龙地产总利息开支约35.99亿元,较2018年的29.58亿元上升约21.7%。
 
对此,宝龙地产方面解释称,主要由于借款总额增长所致,集团将继续加强对融资成本进行控制。而借款总额中,该公司一年内到期借款约153.2亿元,一年后到期借款约399.4亿元。
 
此外,2019年该公司投资物业公允价值收益约23.94亿元,较2018年25.01亿元,下降了约4.3%。“重估收益减少,主要是由于购物广场市场租金增幅相对平缓。”宝龙地产方面表示。
 

越秀地产:对2019年“比较满意” 今年将投300亿元拿地

 

3月10日下午,越秀地产线上2019年度业绩发布会上,越秀地产管理层回顾了越秀2019年业绩,并展望了2020年的发展计划。
 

副董事长、执行董事兼总经理林峰(左)、董事长兼执行董事林昭远(中)及财务总监兼执行董事陈静(右)
 
年报显示,2019年,越秀地产721.1亿元的销售额,近六成由粤港澳大湾区所贡献。2019年全年,大湾区销售约占58.5%,华东地区约占23.4%,华中地区约占9.9%,北方地区约占7.8%,西部地区约占0.4%。其中,广州市的合同销售金额达到约366亿元,同比上升21.2%;销售均价约为26700元/平方米,同比下降7.6%。
 

 
在土地储备方面,截至2019年底,越秀地产新增土地27幅,总建筑面积约为771万平方米,按权益计算建筑面积约为521万平方米,在武汉地区无新增土地储备。同期,其总土地储备达2387万平方米,大湾区占比约51.7%;按城市级别来看,一二线城市土储占比约为91.4%。
 
现金流方面,年报显示,截至2019年末,越秀地产总资产为2347亿元,其中非流动资产为496.45亿元,流动资产为1850.53亿元;流动负债为1069.18亿元,非流动负债为725.88亿元;净资产为551.92亿元。同时,其持有现金及现金等价物及监控户存款总额约301.9亿元,同比上升11.2%;净借贷比率为74%,同比上升12.8个百分点;整体平均借贷成本为4.93%,同比轻微上升。而一年内到期的有息借款为71.38亿元,现金短债比达4.22倍。
 

 
越秀地产董事长兼执行董事林昭远在业绩会上直言,“对2019年的业绩表现比较满意”,并指出2019年“多元化增储成为亮点”。
 
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